GLI ADDETTI DEL REAL ESTATE COMMERCIALE TIRANO LE SOMME DEL 2020, GUARDANDO AL 2021
Immobiliare in un saliscendi
Il mattone regge all’onda d’urto della pandemia. Lockdown, restrizioni alla mobilità e crisi sanitaria non sono riusciti decretare il crollo degli investimenti negli immobili commerciali in Italia. A tal punto che, alla fine dello scorso anno, il valore complessivo delle transazioni si è attestato sugli stessi livelli di due anni fa, lontano un 30% dai picchi record del 2019 ma superiore comunque del 15% rispetto alla media dell’ultimo decennio. La fotografia scattata da alcuni dei principali uffici studi di società del settore dipinge una situazione a due velocità. Se da una parte la logistica ha brindato un 2020 da record, grazie proprio al boom dell’ecommerce e delle mutate abitudini degli italiani, altri settori hanno ripiegato in profondo rosso. Tra questi, i più colpiti sono stati l’alberghiero e il retail, i due comparti più esposti agli effetti negativi della pandemia. «Con 1,4 miliardi di investimenti e un 100% di investitori stranieri la logistica si è confermata l’asset class più resiliente del 2020 superando il volume registrato nel 2019», hanno spiegato gli analisti di Cbre. Male invece il retail che, secondo l’analisi di Cbre, ha fatto registrare lo scorso anno investimenti per 1,4 miliardi, in calo del 29% rispetto al 2019. «Durante l’anno non si sono registrate transazioni significative legate ai centri commerciali (con un totale di 299 milioni di investimenti). A guidare i volumi sono state invece le operazioni legate alla grande distribuzione organizzata e quelle super core High Street (con un totale di 345 milioni)».
Ma è stato l’alberghiero il settore più penalizzato dal Covid. In termini di volumi, il settore degli hotel ha totalizzato, lo scorso anno, 750 milioni di euro di investimenti, con un calo dell’80% circa rispetto all’anno record del 2019, riportando così il mercato di questa asset class sui livelli del 2015 e 2016. «Nonostante la forte penalizzazione dovuta alle misure restrittive e al calo del turismo, l’interesse nei confronti del settore rimane alto», hanno avvertito gli esperti di Cbre, «sia per le strutture di qualità (trophy asset) sia per operazioni value add e opportunistiche».
E cosa dire degli uffici? Il comparto direzionale ha registrato investimenti per 3,3 miliardi di euro lo scorso anno mantenendo il peso relativo del 38% circa del totale di mercato. E questo, nonostante il calo degli investimenti in uffici che hanno raggiunto il -30% circa rispetto al 2019. La disaffezione per il comparto direzionale è evidente anche nei dati relativi all’andamento delle locazioni di uffici a Roma e Milano.
Secondo i dati di Bnp Paribas Real Estate, l’assorbimento di spazi direzionali nella Capitale non è andato oltre i 126 mila metri quadrati di spazi. Ovvero il 55% in meno rispetto soltanto a un anno prima, mentre estendendo l’analisi agli ultimi cinque anni il calo si ferma a -32%. Le cose non sono andate certamente meglio a Milano, dove l’occupazione di nuovi uffici ha segnato una contrazione del 40% nel 2020 fermando la lancetta del take-up a 289 mila metri quadrati, il valore più basso registrato degli ultimi cinque anni. Riduzione rilevante anche nel numero di operazioni chiuse: poco meno di 190 nel 2020 a Milano contro le quasi 300 del 2018 e del 2019. Ma da dove sono arrivati i capitali che hanno fatto rotta sul mattone non residenziale dello Stivale? «Il 56% del totale degli investimenti proviene da capitali internazionali, un valore inferiore rispetto alla media degli ultimi cinque anni pari al 65%», ha ammesso Cristiana Zanzottera, responsabile dell’ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate. «Gli investitori europei e britannici hanno investito circa 3,4 miliardi di euro, il 20% in meno rispetto al 2019. Mentre gli statunitensi hanno acquistato immobili in Italia per un miliardo di euro, uno dei valori più bassi degli ultimi 10 anni (-70% rispetto al 2019). I capitali domestici nel 2020 però sono stati 3,8 miliardi di euro, il 30% in più rispetto all’anno prima e valore più alto registrato negli ultimi dieci anni per questa tipologia di capitali».
Le prospettive per il 2021. Fino a qui si è parlato del passato. Ma cosa aspettarsi per l’anno appena iniziato? Il basso costo del denaro unito all’enorme liquidità in circolazione saranno sufficienti per risollevare gli investimenti nel real estate commerciale? «Il 2021 si è aperto con la conclusione dell’accordo con il Regno Unito per la Brexit. Questa uscita rappresenta un’opportunità per gli stati continentali che potranno catalizzare l’elevata liquidità presente sui mercati convogliandola in opportunità di investimento», ha spiegato Simone Roberti, a capo dell’ufficio Research di Colliers International. Secondo l’esperto, in cima alla lista delle asset class più interessanti si posiziona la logistica di prossimità, ma anche i data centre che stanno crescendo di importanza con il rafforzamento delle infrastrutture tecnologiche. Bene anche gli uffici che non sembrano aver perso di importanza nonostante la necessità di ripensare gli spazi determinata dalla pandemia. «Nel 2021 gli investitori si orienteranno verso immobili di tipo core e core-plus, evitando quelli value-added a cui viene associato un rischio».
E cosa dire dell’alberghiero? Secondo l’esperto di Colliers, il mercato degli hotel è stato il primo a essere impattato dalla crisi. Ma è anche quello che non dovrebbe subire grandi cambiamenti nel post-Covid proseguendo i trend già iniziati come lo sviluppo dei long stay o dei service apartment.
«Nel 2021 gli investitori avranno a disposizione del tempo per realizzare investimenti in modo da presentarsi alla ripresa del mercato con un prodotto nuovo e adatto alla nuova domanda. Per quest’anno continueremo a vedere solo operazioni value-added, che andranno a creare nuovi prodotti core che alimenteranno il volume degli investimenti negli anni successivi», ha concluso Roberti.